지난 8월 발표된 세법 개정안에 대해 지난 칼럼(보러가기)에서 알아보았습니다. 그 중에서도 가장 큰 관심을 끌었던 부분은 다주택자에 대한 양도세 중과세 등 양도소득세 분야였습니다. 실제로 양도소득세법이 개정예고됨에 따라 관련 문의도 많았습니다.

이런 개정안과 더불어 국세청은 양도소득세 탈세와 관련한 일제 조사결과와 향후 추진 방향도 밝혔습니다. 이에 대해 알아보겠습니다.

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Ⅰ. 국세청에서 발표한 부동산거래 관련 상반기 조사실적(17.1~17.6)

이번 발표에 따르면, 6개월 간 조사건수는 2,001건으로 추징액은 2,672억원에 달합니다. 주요 탈세 사례는 아래 표와 같습니다.

Ⅱ. 하반기 주택가격 급등지역 탈루 혐의자 286명 세무조사 착수

국세청은 지난 8월 주택가격 급등지역에서 다운 계약, 주택 취득자금 편법 증여 등 부동산 거래 관련 세금 탈루 혐의자 286명에 대해 세무조사 착수하였음을 발표했습니다.

우선 다주택 보유자거나 30세 미만이면서 고가 주택을 취득한 자들 중 자금출처가 부족해 변칙 증여 혐의가 있는 경우 세무조사 대상이 됩니다. 예를 들어 특별한 소득이 없는 27세의 취업준비생이 서울 인기지역의 아파트나 분양권을 취득한 사례가 여기에 포함됩니다.

이처럼 경제력이 없는 자녀 명의로 아파트 등을 분양받거나 매입하는 경우 자금출처입증대상으로 지정됩니다. 출처를 입증 못하면 증여세가 과세될 수 있음에 유의해야 할 것입니다.

두 번째로 시세에 비해 분양권 프리미엄을 과소 신고한 경우, 이른바 다운계약서도 문제가 됩니다.

본인과 배우자 명의로 혁신도시 등에서 고액의 프리미엄이 형성된 아파트 분양권을 12회 양도하고, 세액은 4백만 원만 납부한 사례가 여기에 포함됩니다. 프리미엄 시세 4억원의 강남아파트 분양권을 양도했음에도 양도차익이 없는 것으로 신고한 경우도 해당됩니다.

세무서는 현장조사로 시세를 사전에 파악하므로, 분양권 프리미업 금액을 시세보다 현저히 낮게 책정해 양도세를 신고하게 되면 조사대상자로 지정될 수 있습니다.

세 번째로 부동산 임대업자인 아버지로부터 전세자금을 받아 강남의 전세금 15억원 아파트에 입주한 사례가 적발됐습니다. 이처럼 고액 전세금의 편법 증여 문제가 붉어지며,

고액 전세 아파트의 경우 전세자금에 대한 출처 입증을 요구하는 경우가 많습니다.

올 하반기 세무조사에서는 양도세 등 탈루 세금을 추징하기 위해 거래당사자뿐만 아니라 그 가족까지 금융추적조사를 실시한다고 하니, 부동산 거래 시 유의해야 할 것입니다.

Ⅲ. 분양권 및 주택 등 양수도시 업•다운계약서를 작성 하는 경우 불이익 및 사례

1. 거짓계약서를 작성하다 적발되면 양도소득세 비과세·감면 규정 적용대상에서 배제되어 양도소득세가 추징됩니다.

양도자가 1세대 1주택 비과세 요건 등을 충족하더라도 이를 적용하지 않고 양도세가 추징됩니다. 양수자도 양수한 주택을 추후 양도할 때 1세대 1주택 비과세 요건 등을 충족하더라도 이를 적용받지 못하고 양도소득세를 내야 합니다.

이 같은 추징 과정에서 무(과소)신고 가산세(40%)와 납부불성실 가산세(연10.95%)도 부과됩니다.

아울러 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 거짓계약서 작성자로 지자체에 통보되면 부동산 등 취득가액의 5% 이하로 과태료가 부과될 수 있습니다.

2. 아래와 같은 다운계약서 작성사례를 참고할 수 있습니다.

분양권 매도자 A씨는 프리미엄 포함 4억 5천만원인 분양권을 분양권 매수자 B씨에게 넘기면서 4억으로 다운계약서를 작성했습니다. 이후 해당 아파트에서 거주하던 B씨는 비과세 요건을 갖춰 C씨에게 양도하고 양도소득세 비과세로 신고했습니다.

하지만 세무서에 의해 A-B 분양권 양수도 당시 다운계약서가 작성되었음이 적발되면서 그에 따른 불이익을 받게 됩니다.

①분양권을 매수했던 B는 주택 양도 시 양도차익에 대해 양도소득세를 추징당하고 ②분양권을 매도했던 A도 5천만원에 대해 양도소득세 추징당하며 ③A와 B에게는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 에 따라 취득가액의 5% 이하 과태료가 별도 부과됩니다.

Ⅳ. 향후 조사 추진 방향

국세청은 다주택자 및 미성년자 등의 주택 취득자금 변칙증여에 대해 검증범위를 확대한다고 합니다.

아울러 국세청의 부동산탈세감시조직을 활용해 신도시 및 개발지구 등의 분양 현장 및 부동산 중개업소를 모니터링하여 부동산 거래 과정에서 양도소득세 등 탈세행위를 적발한다고 합니다.

국토부 등 부동산 관련 기관과의 업무협조를 통해 부동산 실거래가 위반 자료를 수집하여 과세한다는 방침입니다.

[박성훈 세무사의 세무칼럼] 지난 칼럼 보러 가기